Pour les loueurs en meublé non-résidents, la qualification LMP devient plus exigeante, à compter de l’année 2026.
L’appréciation du caractère professionnel de l’activité reposait, jusqu’alors, principalement sur les recettes issues de la location meublée et sur leur comparaison avec les autres revenus professionnels imposables en France.
La loi de finances pour 2026 modifie cette approche. Désormais, certains revenus professionnels perçus à l’étranger doivent également être intégrés à la comparaison, lorsqu’ils relèvent des catégories visées par l’article 155, IV du CGI et sont soumis, dans l’État de résidence, à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu.
Cette évolution peut conduire certains non-résidents à perdre la qualification LMP, alors même qu’ils y satisfaisaient au regard de leurs seuls revenus français. L’administration actualise en conséquence sa doctrine BOFiP, en précisant les revenus à retenir, ceux à exclure et les conséquences pratiques de cette nouvelle grille d’analyse.
I- Une qualification LMP recentrée sur deux critères fiscaux.
a. Des conditions communes aux résidents et non-résidents.
La qualité de loueur en meublé professionnel s’apprécie, en principe, selon deux conditions cumulatives prévues par l’article 155, IV du CGI.
D’une part, les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée doivent excéder 23 000 €. D’autre part, ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Les revenus professionnels retenus pour cette comparaison recouvrent notamment les principales catégories d’activité du foyer fiscal : salaires, pensions, bénéfices professionnels et revenus de dirigeants relevant de l’article 62 du CGI.
À défaut de satisfaire l’une de ces deux conditions, le contribuable relève du statut de loueur en meublé non professionnel. Depuis la suppression de l’inscription au RCS, aucune formalité commerciale ne conditionne cette qualification fiscale.
b. Un statut aux conséquences fiscales importantes.
La distinction entre LMP et LMNP emporte des conséquences fiscales importantes, notamment en matière d’imputation des déficits et de régime des plus-values.
Le LMNP ne peut imputer ses déficits que sur les bénéfices issus d’autres activités de location meublée non professionnelle, au titre de la même année ou des dix années suivantes. À l’inverse, le LMP peut, sous conditions, imputer ses déficits sur le revenu global.
La distinction produit également des effets lors de la cession du bien. Les plus-values réalisées par un LMNP relèvent du régime des plus-values des particuliers, tandis que celles réalisées par un LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles.
II- Une doctrine actualisée pour les loueurs non-résidents.
a. L’intégration des revenus professionnels imposés à l’étranger.
Pour les contribuables non-résidents, l’appréciation de la prépondérance des recettes de location meublée obéit désormais à une règle spécifique.
Ces recettes doivent être comparées non seulement aux revenus professionnels imposables en France, mais aussi aux revenus professionnels perçus à l’étranger.
Cette intégration s’applique lorsque ces revenus correspondent aux catégories retenues pour l’application de l’article 155, IV du CGI et qu’ils sont soumis, dans l’État de résidence du contribuable, à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu.
Sont donc concernés les revenus professionnels étrangers de même nature que ceux retenus pour les contribuables résidents, dès lors qu’ils sont effectivement imposés dans l’État de résidence.
En revanche, les revenus exonérés dans cet État ne doivent pas être pris en compte. Sont également exclus de la comparaison les revenus assimilables à des revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers, ainsi que les recettes issues de l’activité de location meublée elle-même.
Cette évolution met fin à une comparaison limitée aux seuls revenus imposables en France.
Elle peut donc modifier la qualification fiscale du contribuable : un non-résident qui satisfaisait au critère de prépondérance au regard de ses seuls revenus français peut ne plus relever du statut LMP si ses revenus professionnels étrangers deviennent supérieurs à ses recettes de location meublée.
b. Une vigilance renforcée sur la qualification retenue.
L’actualisation doctrinale renforce l’importance d’une analyse documentée de la situation fiscale des non-résidents.
La qualification LMP ou LMNP suppose désormais d’identifier avec précision les revenus professionnels du foyer fiscal, y compris lorsqu’ils sont perçus et imposés à l’étranger.
Cette analyse doit porter sur la nature des revenus concernés, leur lieu d’imposition, leur éventuelle exonération et le traitement fiscal qui leur est appliqué dans l’État de résidence.
Les revenus exclus de la comparaison doivent également être clairement distingués, afin d’éviter toute assimilation erronée.
Cette documentation constitue un point central de sécurisation.
Une qualification inexacte peut modifier le traitement des déficits, le régime applicable aux plus-values et, plus largement, l’équilibre fiscal de l’activité de location meublée.
Pour les non-résidents, la mise à jour de la doctrine invite donc à réexaminer les situations existantes, en particulier lorsque le foyer fiscal perçoit des revenus professionnels significatifs hors de France.
L’enjeu est d’anticiper un éventuel basculement du statut LMP vers le statut LMNP et d’en mesurer les conséquences fiscales avant toute déclaration ou opération patrimoniale.
L’actualisation de la doctrine applicable aux loueurs en meublé non-résidents clarifie une zone sensible de la qualification fiscale. En intégrant certains revenus professionnels imposés dans l’État de résidence, l’appréciation de la prépondérance devient plus complète et plus exigeante.
Cette évolution impose une lecture plus fine de la situation fiscale du contribuable, notamment lorsque le foyer perçoit des revenus professionnels significatifs hors de France.
Le cabinet Quante accompagne les dirigeants, investisseurs et détenteurs de patrimoines immobiliers dans l’analyse de leur qualification LMP ou LMNP, l’identification des revenus à retenir dans la comparaison et la documentation des situations transfrontalières, afin de sécuriser leurs arbitrages fiscaux liés à la location meublée.
