La lutte contre la fraude constitue un axe structurant des évolutions récentes du droit des sociétés et de la fiscalité patrimoniale. Dans ce contexte, la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, définitivement adoptée le 11 mai 2026, validée par le Conseil constitutionnel le 18 juin 2026 et promulguée sous le numéro loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 (JORF du 26 juin 2026), vient bouleverser en profondeur les exigences de traçabilité et de sécurisation des opérations portant sur les titres de sociétés immobilières.
Son article 68 insère dans le Code civil un nouvel article 1865-1, qui met fin — sans exception, et à peine de nullité — à la pratique consistant à recourir à un simple acte sous seing privé pour céder des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) et, plus largement, de toute société à prépondérance immobilière.
I – Une réforme qui supprime l’acte sous seing privé
a. La fin pure et simple de la souplesse traditionnelle
Jusqu’à présent, la cession de parts de SCI pouvait être valablement constatée par un acte sous seing privé, sous réserve du respect des formalités de droit des sociétés (agrément préalable, enregistrement fiscal, mise à jour des statuts). Cette souplesse permettait des opérations rapides et peu coûteuses.
Cette nouvelle loi ne se contente pas de « limiter les situations » dans lesquelles cet acte peut être utilisé : elle l’exclut purement et simplement pour les sociétés à prépondérance immobilière. Le nouvel article 1865-1 du Code civil impose que la cession soit constatée par l’une de trois formes seulement, à peine de nullité :
- un acte authentique notarié ;
- un acte contresigné par avocat (au sens de l’article 1374 du Code civil), placé pour la première fois sur le même plan probatoire que l’acte notarié ;
- un acte d’expert-comptable, dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité (mission comptable en cours), à titre subsidiaire.
Cette énumération est limitative. Un acte sous seing privé classique, y compris un acte passé à l’étranger, ne satisfait plus à cette exigence de forme et expose l’opération à la nullité.
b. Un champ d’application volontairement large
La réforme ne vise pas seulement les SCI : elle couvre l’ensemble des sociétés à prépondérance immobilière au sens de l’article 726, 2° du CGI (plus de 50 % d’actif brut immobilier), ce qui inclut les SCI, les SCCV et certaines SARL ou SAS à objet immobilier. Les SCPI et OPCI sont en revanche expressément exclues du dispositif.
II – Un verrou fiscal vient renforcer la sanction civile
Au-delà de la nullité de droit civil, la loi crée un verrou fiscal directement opérationnel : le nouvel article 635-0 A du CGI bloque l’enregistrement fiscal de la cession en l’absence d’acte qualifié. Concrètement, l’administration fiscale n’enregistrera plus une cession de parts constatée par un simple acte sous seing privé, ce qui prive l’opération de toute existence fiscale opposable et fragilise directement sa sécurité juridique.
Cette double sanction — nullité civile et blocage de l’enregistrement fiscal — traduit une volonté claire du législateur de mettre fin à des pratiques jugées propices à la sous-évaluation, à la dissimulation de prix ou à des opérations intrafamiliales insuffisamment documentées, dans des cessions étroitement liées à des actifs immobiliers.
III. Une recomposition des pratiques professionnelles
a. Le notaire, l’avocat et l’expert-comptable placés sur un pied d’égalité
Contrairement à une lecture qui ne verrait dans cette réforme qu’un renforcement du rôle du notaire, la loi du 25 juin 2026 consacre pour la première fois l’équivalence de l’acte d’avocat et de l’acte authentique pour une opération patrimoniale aussi courante que la cession de parts de SCI. L’article 1374 du Code civil confère à l’acte contresigné par avocat une force probante particulière (foi de l’écriture et de la signature des parties, y compris à l’égard de leurs héritiers), sans dispense toutefois des vérifications propres à l’acte authentique.
b. Des incidences fiscales, patrimoniales et opérationnelles substantielles
Sur le plan fiscal, les associés doivent désormais anticiper qu’aucune cession non constatée par acte qualifié ne pourra être enregistrée, avec un risque de remise en cause si l’opération n’a pas été correctement documentée en amont.
Sur le plan patrimonial, la cession de parts de SCI s’inscrit souvent dans une stratégie plus large (transmission familiale, réorganisation d’actifs, arbitrage immobilier). L’obligation de recourir à un acte qualifié impose désormais d’anticiper le choix du professionnel (notaire, avocat ou expert-comptable) dès l’amont de l’opération, sous peine de blocage complet de la cession.
Sur le plan opérationnel, cette réforme entraîne une standardisation accrue des pratiques et suppose une coordination plus étroite entre les différents intervenants (conseil juridique, expert-comptable, notaire, avocat).
En conclusion : la loi du 25 juin 2026 ne se contente pas de « bousculer » la pratique notariale — elle supprime, à peine de nullité, la possibilité de céder des parts de SCI (et de toute société à prépondérance immobilière) par acte sous seing privé, tout en consacrant l’acte d’avocat comme une alternative à part entière à l’acte notarié. Une analyse en amont des enjeux juridiques et fiscaux est désormais indispensable pour sécuriser toute opération de cession, sous peine de nullité et de blocage fiscal.
