À compter du 1er octobre 2026, les contrats types applicables aux locations nues ou meublées constituant la résidence principale du locataire évoluent. Ils intégreront désormais de plein droit la clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Ils devront également mentionner, lorsqu’elle existe, la servitude d’urbanisme imposant l’occupation du logement à titre exclusif de résidence principale. Ces modifications concerneront les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Bailleurs et professionnels de l’immobilier devront donc actualiser leurs modèles et vérifier les contraintes applicables à chaque logement.
I- Deux nouvelles mentions à intégrer dans les contrats types
a. La clause résolutoire pour les dettes locatives devient systématique
À compter du 1er octobre 2026, les contrats types de location comporteront expressément une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux échéances convenues, ainsi qu’en cas de non-versement du dépôt de garantie.
Cette évolution reprend la règle issue de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.
La clause ne produit toutefois aucun effet immédiat. La résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux.
Son intégration dans les modèles réglementaires améliore donc la lisibilité du bail, sans modifier les garanties procédurales accordées au locataire ni les conditions légales de mise en œuvre de la résiliation.
b. La servitude de résidence principale doit être mentionnée
Le contrat devra également mentionner, lorsqu’elle existe, la servitude d’urbanisme imposant l’affectation du logement à un usage exclusif de résidence principale.
Prévue par l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme, cette servitude peut être instaurée dans certains plans locaux d’urbanisme, notamment dans les communes situées en zone tendue ou comptant une proportion importante de résidences secondaires.
Son existence devra être indiquée dans le bail, à peine de nullité. Le bailleur devra donc vérifier, avant la signature du contrat, si le logement est soumis à une telle restriction.
Cette mention permet d’assurer la cohérence entre l’usage prévu par le bail et les règles locales d’affectation applicables au bien.
II- Les conséquences pratiques pour les bailleurs
a. Certaines clauses résolutoires restent facultatives
La réforme ne rend obligatoire que la clause résolutoire relative aux dettes locatives.
Le bailleur conserve la possibilité de prévoir une résiliation de plein droit pour d’autres manquements expressément autorisés par la loi. Le contrat peut notamment viser :
- le défaut de souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, après un commandement demeuré infructueux pendant un mois ;
- les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
- le non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre exclusif de résidence principale lorsqu’une servitude d’urbanisme l’impose.
Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu’après l’expiration du délai fixé dans la mise en demeure adressée par le maire.
Le bailleur devra donc distinguer clairement les clauses obligatoires de celles qu’il choisit d’ajouter en fonction de la situation du logement.
b. Les modèles devront être actualisés avant le 1er octobre 2026
Les contrats types modifiés s’appliqueront aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
Les bailleurs devront utiliser des modèles à jour, intégrant les nouvelles mentions obligatoires et les références légales révisées. Le texte autorise également l’ajout facultatif du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire afin de faciliter leurs échanges, notamment en cas d’impayé.
La mise à jour du contrat ne constitue toutefois qu’une première étape. Il faudra également vérifier :
- la situation urbanistique du logement ;
- la cohérence des clauses retenues ;
- le respect des conditions légales propres à chaque mécanisme de résiliation.
Une clause incomplète, inadaptée ou contraire aux règles applicables peut fragiliser le bail ou limiter l’efficacité d’une procédure de résiliation.
La réforme ne se limite donc pas à une actualisation formelle des modèles de bail. Elle impose aux bailleurs de mieux articuler droit locatif, urbanisme local et prévention des impayés. À compter du 1er octobre 2026, la sécurisation du contrat reposera autant sur l’utilisation d’un modèle actualisé que sur la vérification préalable des contraintes applicables au logement. L’enjeu consiste à anticiper cette mise à jour et à distinguer précisément les clauses obligatoires de celles qui demeurent facultatives.
Le cabinet Quante accompagne les bailleurs et les investisseurs immobiliers dans la sécurisation de leurs contrats et de leurs décisions, en mobilisant des expertises pluridisciplinaires.
