Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, les résidences secondaires et les autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale demeurent soumis à cette imposition.
Pour les propriétaires qui pratiquent la location saisonnière, cette règle appelle une vigilance particulière. La mise en location ponctuelle d’un logement ne suffit pas nécessairement à écarter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Tout dépend notamment de la disponibilité du bien, de son usage réel et de la possibilité, pour le propriétaire, de l’occuper personnellement.
Dans certaines situations, l’activité de location meublée peut également relever de la cotisation foncière des entreprises. Une même situation peut alors conduire à un cumul d’impositions locales, qu’il convient d’anticiper.
I- Résidence secondaire et location saisonnière : une qualification à sécuriser.
a. La résidence secondaire, une notion appréciée largement.
En fiscalité locale, une résidence secondaire désigne tout logement qui ne constitue pas l’habitation principale du contribuable.
Cette qualification ne dépend pas uniquement de l’occupation effective du bien. Un logement meublé peut rester imposable à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires lorsqu’il est conservé à la disposition de son propriétaire, même s’il n’est utilisé que ponctuellement.
L’habitation principale correspond, en principe, au lieu où le contribuable réside habituellement et effectivement, avec sa famille, pendant une durée supérieure à celle passée dans ses autres logements. Il n’est donc pas possible de revendiquer deux résidences principales.
Cette distinction est particulièrement importante pour les propriétaires de biens loués en saisonnier, les bénéficiaires d’un logement de fonction ou les contribuables disposant d’un logement familial occupé seulement les week-ends ou pendant les congés.
b. La libre disposition du bien, un critère central.
Pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la libre disposition du logement est un critère central.
Le propriétaire est considéré comme disposant du bien lorsqu’il peut l’occuper, même temporairement, ou le mettre à disposition de proches.
L’occupation effective du logement n’est donc pas indispensable pour entraîner l’imposition. À l’inverse, l’inoccupation prolongée, la mise en vente ou la location saisonnière ponctuelle ne suffisent pas toujours à exclure la THRS.
En location de courte durée, un propriétaire qui choisit librement les périodes louées conserve généralement la jouissance du bien une partie de l’année.
Une gestion confiée à un tiers peut limiter ce risque lorsqu’elle exclut toute utilisation personnelle. Cette organisation doit toutefois être cohérente avec les documents disponibles et l’usage réel du logement.
II- THRS, CFE, majorations : anticiper les risques de cumul.
a. Pourquoi la CFE n’exclut pas toujours la THRS.
La location meublée saisonnière peut relever de la cotisation foncière des entreprises lorsqu’elle présente le caractère d’une activité imposable.
Toutefois, l’assujettissement à la CFE n’exclut pas automatiquement la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Les locaux meublés affectés à l’habitation peuvent donc rester soumis à la THRS lorsqu’ils ne constituent pas l’habitation principale du propriétaire, même s’ils sont également utilisés pour une activité de location saisonnière.
Le cumul apparaît principalement lorsque le propriétaire conserve la jouissance du bien en dehors des périodes louées.
Seul un usage exclusivement professionnel, excluant toute occupation personnelle possible, peut faire obstacle à cette double imposition, sous réserve d’une analyse précise de la situation.
b. Déclarations et justificatifs : les points à sécuriser.
La location saisonnière d’une résidence secondaire ne se limite pas à la déclaration des revenus locatifs.
Elle suppose une lecture globale de la situation : usage réel du bien, périodes d’occupation, modalités de gestion, déclarations effectuées et justificatifs disponibles.
Selon la localisation et l’usage du logement, la THRS, la CFE et les majorations applicables en zone tendue peuvent se combiner. D’autres impositions locales peuvent également être concernées dans certaines situations spécifiques.
Le risque fiscal augmente lorsque les déclarations, les mandats de gestion et les périodes d’occupation ne traduisent pas clairement l’affectation réelle du bien.
L’enjeu consiste donc à sécuriser la qualification retenue, à anticiper les risques de cumul et à conserver une documentation cohérente avec l’usage effectif du logement.
Pour les dirigeants et détenteurs de patrimoine immobilier, la location saisonnière d’une résidence secondaire ne doit pas être abordée comme une simple modalité de gestion locative.
La disponibilité du bien, son usage réel et la cohérence des justificatifs peuvent entraîner un cumul d’impositions locales, notamment entre THRS et CFE.
Le cabinet Quante accompagne ses clients dans l’analyse et la sécurisation de ces situations, afin d’anticiper les risques fiscaux et de retenir une qualification adaptée à l’usage effectif du bien.
