Jusqu’à une période récente, les cessions d’immeubles exploités en location meublée non professionnelle relevaient du régime des plus-values immobilières des particuliers, sans prise en compte des amortissements pratiqués durant l’exploitation. Ce mécanisme, fondé sur les articles 150 U et suivants du CGI, permettait ainsi de cumuler la déduction comptable des amortissements en BIC et le calcul d’une plus-value déterminée sur la base du prix d’acquisition non retraité.
La loi de finances pour 2025 modifie substantiellement cette architecture en complétant l’article 150 VB du CGI : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition doit désormais être minoré du montant des amortissements admis en déduction. Cette évolution redéfinit en profondeur le traitement fiscal de la sortie en LMNP et en recompose l’équilibre économique.
I. La fin d’un régime hybride : de la plus-value “de particulier” à la réintégration des amortissements.
a) L’architecture antérieure : amortissements en BIC et absence de reprise à la cession.
Sous le régime antérieur, le loueur en meublé non professionnel relevant du réel pouvait amortir l’immeuble – hors valeur du terrain – ainsi que certains éléments mobiliers, conformément aux règles des BIC. Ces dotations venaient diminuer le résultat imposable, sans limitation autre que celle tenant à l’absence de création ou d’aggravation d’un déficit imputable sur le revenu global.
Toutefois, lors de la cession, l’immeuble demeurait soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value était calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, majoré le cas échéant de certains frais, sans réintégration des amortissements pratiqués. Ce décalage entre phase d’exploitation et phase de sortie consacrait un traitement fiscal dissocié, source d’optimisation significative.
b) La nouvelle règle : minoration du prix d’acquisition et homogénéisation avec les LMP.
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, l’article 150 VB du CGI impose désormais de minorer le prix d’acquisition du montant des amortissements admis en déduction au titre de l’activité LMNP. La plus-value imposable est ainsi déterminée par différence entre le prix de cession et un prix d’acquisition « net » des amortissements pratiqués.
Cette mécanique neutralise le double avantage antérieur : la déduction des amortissements pendant l’exploitation ne peut plus être ignorée au moment de la sortie. Le régime des LMNP se rapproche ainsi de celui applicable aux loueurs en meublé professionnels, dans une logique d’harmonisation et de cohérence économique entre revenus d’exploitation et taxation de la cession.
II. Une neutralité fiscale recherchée, au prix d’une complexité accrue.
a) Champ d’application, exceptions et maintien des abattements pour durée de détention.
La réintégration des amortissements s’applique aux cessions de biens ayant fait l’objet d’une location meublée non professionnelle, dès lors que des amortissements ont été admis en déduction. Elle vise l’immeuble lui-même, indépendamment du niveau des recettes ou de la durée d’exploitation.
Des exceptions demeurent toutefois prévues, notamment pour les amortissements afférents à certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu. Dans ces hypothèses, les amortissements correspondants ne minorent pas le prix d’acquisition.
En parallèle, le régime des abattements pour durée de détention applicable aux plus-values immobilières des particuliers est maintenu, conduisant toujours à une exonération totale au terme de trente ans.
Cette évolution conduit à examiner, en amont, l’opportunité d’une détention sociétaire — notamment via une SCI à l’IS ou une SARL de famille — afin d’inscrire l’investissement locatif dans une stratégie globale intégrant financement, capitalisation et fiscalité de cession.
b) Conséquences pratiques et stratégiques : recalcul, documentation des amortissements et arbitrages patrimoniaux.
La réforme impose une reconstitution exhaustive des amortissements admis en déduction depuis l’origine de l’exploitation. Le calcul de la plus-value LMNP suppose désormais une analyse comptable précise, poste par poste. À titre illustratif, un bien acquis 300 000 € et revendu 400 000 €, ayant généré 80 000 € d’amortissements déduits, ne produira plus une plus-value de 100 000 €, mais de 180 000 € (400 000 € – [300 000 € – 80 000 €]). L’assiette taxable peut ainsi être fortement majorée, indépendamment de la performance réelle de l’investissement.
Cette exigence documentaire accroît le risque d’erreur et conduit à reconsidérer les arbitrages patrimoniaux : durée de détention, structuration locative ou anticipation de la cession.
La réforme de 2025 marque un tournant : la location meublée non professionnelle ne peut plus être analysée à travers le seul prisme d’une fiscalité de particuliers à la sortie. En intégrant les amortissements dans l’assiette de la plus-value, le législateur rétablit une cohérence entre la phase d’exploitation et la cession, au prix d’une technicité accrue.
Désormais, l’enjeu ne réside plus dans l’attractivité apparente du régime, mais dans la maîtrise de son cycle complet : structuration initiale, suivi comptable rigoureux et anticipation de la fiscalité de sortie. Pour les investisseurs et dirigeants patrimoniaux, la LMNP demeure un outil pertinent, à condition d’être abordée comme une stratégie globale et documentée, et non comme un mécanisme simplifié d’optimisation fiscale.
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du statut LMNP
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