RAPPEL DES PRINCIPES
Caractéristiques
Les droits démembrés sont des droits réels
- Possibilité de les céder séparément
- Cessible à titre onéreux ou à titre gratuit
Le démembrement peut porter sur un bien ou une universalité
L’usufruit peut être accordé à titre viager ou pour une durée fixe
Les points d’attention particuliers
Le démembrement sur des biens immobiliers est incompatible avec certains régimes de faveur type « Pinel-Denormandie » (sauf exceptions)
Le démembrement sur des titres de société ne permet pas l’application du régime mère et filiale
OUTIL D’OPTIMISATION PATRIMONIALE
Permet d’organiser de manière anticipée sa succession vis à vis de ses enfants
Donation avec réserve d’usufruit
- Afin d’éviter tout conflit entre les héritiers
- Afin d’attribuer préférentiellement certains biens à certains héritiers
Tout en conservant une source de revenu
Permet au conjoint de conserver un certain niveau de vie en présence d’enfants d’un premier lit
Démembrement de clause bénéficiaire d’assurance-vie
Constitution d’un usufruit successif
- Afin d’éviter de laisser le conjoint sans revenu ou sans patrimoine
- En permettant aux enfants de récupérer in fine le patrimoine au décès du conjoint
OUTIL D’OPTIMISATION FISCALE
Réduction du coût d’une transmission du patrimoine
Exemple : Donation avec réserve d’usufruit
- Réduction de l’assiette des droits par application du barème de l’article 669 CGI
- Possibilité de bénéficier de l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans
- Le nu-propriétaire récupère l’usufruit au décès de l’usufruitier sans droits supplémentaires à acquitter
- Possibilité de bénéficier d’une réduction de 75 % si conclusion d’un pacte « Dutreil »
Cas : Mme X, veuve, âgée de 68 ans, souhaite donner à ses deux enfants des biens d’une valeur de 500 000 €, soit 250 000 €
1ère hypothèse – Donation de la pleine propriété
- Assiette des droits par enfant : 500 000 / 2 = 250 000
- Abattement : 250 000 – 100 000 = 150 000
- Droits dus : (150 000 x 0,2) – 1 806 = 28 194
- Droits dus pour la donation aux deux enfants 56 388
›Taux effectif : 11,28 %
2nde hypothèse – Donation de la nue-propriété
- Assiette des droits par enfant : 500 000 / 2 = 250 000
- Valeur de la nue-propriété 250 000 x 60 % = 150 000
- Abattement : 150 000 – 100 000 = 50 000
- Droits dus : (50 000 x 0,2) – 1 806 = 8 194
- Droits dus pour la donation aux deux enfants 16 388
›Taux effectif 3,27 %
›Gain : 40 000 €
Exemple : apport de la nue-propriété d’un immeuble à une SCI suivie
de la donation des parts
Permet de contourner le barème légal de l’art. 669 CGI
- Si apport à titre onéreux : possibilité de valoriser l’apport selon la valeur économique de l’usufruit
- Si apport à titre gratuit : application du droit fixe
Donation ultérieure de la pleine propriété des titres reçus en échange
- Assiette des droits d’enregistrement correspond indirectement à la valeur de la nue-propriété
de l’immeuble
Réduction de l’impôt sur la fortune immobilière
Exemple : donation temporaire d’usufruit
- Donation à une personne physique d’un usufruit temporaire
- Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit sans acquitter de droits supplémentaires
-L’usufruitier devient éventuellement imposable à l’IFI sur la valeur du bien en pleine propriété
-Risque d’abus de droit si l’opération n’est pas motivée par des motifs autres que fiscaux
Permet également de réduire l’impôt sur le revenu
- L’usufruitier devient seul imposable sur les revenus fonciers
OUTIL D’OPTIMISATION DE LA GESTION DE L’IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE
Cession par la SCI de l’usufruit temporaire de l’immeuble à la société d’exploitation
Avantage
- Remontée de trésorerie immédiate dans la SCI
- SCI ne déclare plus de revenus fonciers
- Société d’exploitation dispose d’un usufruit temporaire qu’elle inscrit à l’actif et amorti sur
la durée de l’usufruit
Variante : cession de l’usufruit temporaire des parts de la SCI à la société d’exploitation
Un outil d’optimisation de la gestion de l’immobilier d’entreprise
Cession par la SCI de l’usufruit temporaire de l’immeuble à la société d’exploitation
- Difficultés d’application
-Risque d’abus de droit
-Coût fiscal alourdi du fait du nouveau régime des cessions temporaires d’usufruit
ACTUALITÉ ET INTERROGATIONS
Cession d’usufruit temporaire
Nouveau régime de la cession d’usufruit temporaire
- Instauré par la 3e loi de finances pour 2012 pour les cessions intervenues à compter du 14 novembre 2012
- Champ d’application
-Mutations à titre onéreux : cession, apport en société…
-Usufruit à durée fixe (≠ usufruit viager)
-Cédant relevant de l’IR (personne physique ou société de personnes)
-Uniquement première cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire d’un même bien
-Même en cas de cession de démembrement « ab initio » (RM Lambert du 2 juillet 2013 n°15540)
- Modalités d’imposition
-Produit de cession imposé comme un revenu dans la catégorie à laquelle les revenus procurés par le bien démembré se rattachent
-Assiette constituée par le produit de cession et non la plus-value
Cession d’usufruit temporaire
Solutions possibles
- Conséquences pratiques du nouveau dispositif
-Renchérissement du coût de mise en place de nouveaux montages
-Pas d’influence sur les montages en cours
- Solutions envisageables
-Exemple : usufruit temporaire d’immeuble accordé par une SCI à une société d’exploitation
›Acquisition par démembrement ab initio de l’immeuble auprès de sociétés à l’IS
›Acquisition de la PP par la société d’exploitation suivi de la rétrocession de la NP sous réserve d’usufruit temporaire à la SCI
-Exemple : usufruit temporaire de parts de SCI accordé à une société d’exploitation
›Réduction de la valeur de la SCI par recours à un financement par emprunt
CONCLUSION
Le démembrement de propriété reste un outil d’optimisation performant
- Les motivations autres que fiscales doivent être mises en avant
- Les structures mises en place doivent « vivre » afin d’éviter tout risque de fictivité
La maîtrise des règles de démembrement ouvre des opportunité aux experts-comptables
- Peu de concurrence en la matière
- Permet d’instaurer une relation privilégiée avec le client
Pour un accompagnement : Mon Expert Comptable
Pour plus d’articles : Mon Audit Légal
