Depuis le 15 février 2025, la revente d’un bien exploité en LMNP, y compris en location saisonnière, s’inscrit dans un cadre fiscal sensiblement modifié.
Désormais, pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition doit être diminué des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C du CGI.
Le régime applicable reste celui des plus-values immobilières des particuliers, par renvoi de l’article 151 septies, VII du CGI. La réforme n’en modifie donc pas la nature, mais elle en change l’équilibre économique.
Elle met fin à un mécanisme favorable qui permettait, jusqu’ici, de déduire des amortissements pendant la période de détention sans en subir les effets lors de la revente.
I- Une réforme qui accroît la plus-value imposable en LMNP saisonnier.
a. Le maintien du régime des plus-values des particuliers.
La réforme ne fait pas basculer le loueur en meublé non professionnel dans le régime des plus-values professionnelles.
Le LMNP demeure soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, par application de l’article 151 septies, VII du CGI, qui renvoie aux articles 150 U à 150 VH.
L’évolution porte uniquement sur les modalités de calcul de la plus-value. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, l’article 150 VB, III prévoit que le prix d’acquisition soit minoré des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI.
b. Une base de calcul désormais réduite des amortissements déduits.
La plus-value brute se calcule désormais par différence entre le prix de cession et un prix d’acquisition diminué des amortissements déduits pendant l’exploitation.
À régime de cession inchangé, cette minoration augmente mécaniquement la base imposable lors de la revente.
En pratique, plus les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel sont importants, plus la taxation à la sortie est susceptible d’augmenter.
Cette évolution concerne également les biens exploités en location meublée saisonnière. L’intérêt fiscal du régime ne peut donc plus être apprécié uniquement pendant la phase de détention. Il doit aussi être analysé au regard des effets de la revente.
II- Une réforme qui impose un suivi rigoureux avant la cession.
a. Les amortissements à prendre en compte et les exclusions prévues.
Doivent être pris en compte pour le calcul de la plus-value les amortissements admis en déduction du revenu LMNP en application de l’article 39 C du CGI.
Sont notamment concernés, en pratique, les amortissements déduits au titre de l’immeuble hors terrain, du mobilier et des équipements affectés à l’activité de location meublée.
Une exclusion est toutefois expressément prévue afin d’éviter une double prise en compte.
Les amortissements afférents à des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration n’ont pas à minorer le prix d’acquisition lorsque ces dépenses ont déjà été retenues pour le majorer au titre de l’article 150 VB, II-4° du CGI.
L’enjeu est donc d’identifier avec précision la nature des travaux réalisés et leur traitement fiscal antérieur.
b. Des conséquences concrètes sur les arbitrages patrimoniaux.
Pour un bien exploité en LMNP saisonnier, cette réforme modifie sensiblement l’appréciation économique de la revente.
Les amortissements continuent de réduire l’imposition pendant la phase d’exploitation. En revanche, ils majorent désormais la base imposable au moment de la cession.
L’analyse ne peut donc plus se limiter au seul rendement locatif annuel.
Elle doit aussi intégrer le coût fiscal différé lié à la revente, en tenant compte du montant des amortissements déduits, de la qualité de la documentation disponible et de l’horizon de cession envisagé.
Les choix de conservation, d’arbitrage patrimonial ou de mise en vente appellent ainsi une approche globale, à la fois comptable, fiscale et patrimoniale.
En LMNP saisonnier, la revente d’un bien ne peut plus être appréciée sans tenir compte des amortissements pratiqués pendant l’exploitation.
Sans modifier le régime des plus-values immobilières des particuliers, la loi de finances pour 2025 en change sensiblement l’équilibre économique en augmentant la base imposable à la cession.
La sécurisation de l’opération suppose donc un suivi précis des amortissements déduits, une qualification rigoureuse des travaux réalisés et une anticipation du coût fiscal de sortie.
Dans ce contexte, un accompagnement structuré permet d’éclairer utilement les choix de détention, d’arbitrage ou de revente.
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